上个月的统计局数据显示，八月份全国70大城市中69个城市的房价比上月增长，只有温州出现了下跌。今年房价的增速是2010年以来最快，其中一线城市涨幅领先。北京、上海、广州和深圳的房价均比去年上涨19%左右。中西部城市的房价增速略慢。比如贵阳的房价只比去年增长5.4%。

然而统计局数据可能还低估了房价的真实增速。以北京为例，统计局数据显示北京二手房价格只比2008年底上涨了20%，而这和实际情况可谓大相径庭。根据搜房旗下中国指数研究院的数据，如今的北京二手房价格比2008年底上涨超过160%（见下图）。目前，北京平均房价已几乎达到四万元一平米。媒体报道北京五环内几乎找不到每平米三万以下的房子。这种价格水平已经超过了大部分发达国家大城市的水平，尽管北京的人均GDP只有区区15000美元，距离发达国家的收入水平还相去甚远。

这是不是说明北京已经存在着巨大的房价泡沫呢？相当一部分人认为是的。万科董事长王石在上个月发了一条微博称“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！”

 认为一线城市房价有泡沫的最重要的论据就是房价收入比过高。今年早些时候，瑞信的一份报告指出中国一线城市的房价收入比已经超过了很多发达经济体。北京、上海和深圳的房价收入比不仅高于纽约、伦敦等西方大城市，甚至已经超过了以高房价著称的香港和东京。

而国内的易居研究院最近的一份报告也指出，北京的房价收入比领先全国，深圳、杭州和上海紧随其后。

 另外，北京市公安局去年的一份调查显示，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户，比例高达28.9%。

但同时也有很多人认为，虽然北京空置率达到28.9%，然而由于需求足够，北京的房地产市场问题不大。毕竟北京的教育和医疗资源具有稀缺性，而且目前在限购的情况下房价仍然上涨如此迅速，更加证明北京房地产的需求强劲，所以短期无忧。而且，即使在房地产泡沫破裂后的美国，曼哈顿的房价也受影响不大，这正是由于核心地带资源的稀缺性导致的。因此将来即使出现危机，北京的房价也可能不会怎么下跌。北京、上海的房子具备抵御危机的能力。

而那些大建新城的城市却没有足够的需求支撑，已经出现了不少的鬼城。正如我之前在贵阳房地产到底有没有问题一文中提到的，很多人认为中国的房地产泡沫更多是在二三四线城市，而非北京上海，尽管那些城市的房价收入比看上去还处于比较合理的范畴。

我们很难预测将来北京或贵阳的房价走势，但从其它国家房地产泡沫的历史中我们发现，在泡沫破裂之后，一线城市的房价下跌幅度并不小于平均水平。

下图是日本在1991年之后的低价指数，包括东京、大阪、名古屋等的六大城市带地价跌幅远超全国平均水平，且在房价崩盘的早期阶段下跌速度很快。

而在西班牙，首都马德里在2008年3月之后的房价跌幅达到35%，而且还在继续下跌。第二大城市巴塞罗那的房价跌幅和全国水平几乎变化一致，并没有因为是大城市而少受影响。

在美国，纽约市的房价表现确实好于全国平均水平，但全美10大城市的平均水平却没有超越全国房价的表现，因为在洛杉矶等大城市，房价跌幅超过了全国平均水平。

为什么一线城市跌幅还超过全国水平了呢？下图是日本地价在1969-2012年的走势，可以看出全日本6大城市带在1969-1989这20年间狂涨十几倍，尤其在1983年之后大城市地价涨幅大大超过全国水平。然而在泡沫破裂之后，他们的跌幅也超过了全国的平均水平。这似乎是一种均值回归的表现，泡沫时期上涨越多，破裂之后下跌就越多。

尽管我们无法预测房价的走势，但至少这三个国家的历史经验证明，一线城市的房地产并没有抵御危机的能力，相反地，日本一线城市的房价跌幅还超过其他地方。鉴于目前一线城市房价上涨的情景和日本的80年代确实有类似之处，以史为鉴，我们对于北京上海房价的乐观情绪似乎要消退一点点。